歡迎來到我的部落格iq

一.前言
　 2017年上半年台南搬家國內房市續承2016年不景氣走勢，整體表現不佳台南搬家但交易量價已逐漸呈現回穩跡象。

　　以北台灣的房市行情為例台南搬家2014年，房市景氣轉趨沈滯，北台灣建案銷售率急降台南搬家降幅幾乎達一半，從八成跌到四成(43%)，2015年下滑至三成(32%)，2016年更跌破三成以下，創下歷史新低紀錄。根據2016年推案統計台南搬家北台灣平均銷售率跌破三成，僅29%，即十戶中有七戶找不到買主，新建案銷售率跌至谷底台南搬家主要是因為國人台南搬家公司追漲不追跌」的預期心理濃烈，買氣不佳台南搬家建商態度雖然轉軟，採讓利模式而大力促銷，唯消費者卻仍觀望不前。另外台南搬家低利率下台南搬家建商讓利有限，房屋銷售率走低。

　　建案戶數減少，主要緣於房市不景氣台南搬家建商僅能減量經營台南搬家推薦雖然代表建商缺乏信心，但推案減量，可減輕市場賣壓台南搬家有助房市加速築底復甦。另外，若觀察2017年329與520的房市檔期，便可發現其交易量增加，房價逐漸持穩，進一步觀察當前房市不景氣下的利多與利空因素，再探討當前房市不佳的困境，當可瞭解國內房市雖仍持續去年不景氣走勢台南搬家唯在價量變化中台南搬家已可以看出房市呈現逐漸好轉的情形。

二.329與520檔期
　　房市的活絡與否，可從房市檔期的表現窺之一二，若以今(2017)年329及520檔期來觀察台南搬家便可發現二者均呈現買氣回升的情形。在329檔期的四天連假中台南搬家在好天氣的帶動下，房市買氣回籠，成交量價的變化雖不明顯，但各大案場平均來人、成交組數，均較去年同期增加約二至三成台南搬家推薦 

　　另外台南搬家在房市不景氣中，預售屋仍是可以參考的產品，重點在於購買時間點的拿捏是否得宜。預售屋推案大致分為潛銷期、銷售期、促銷期和施工期等，而「潛銷」是房地產業內的銷售模式之一，其是指新案在籌備期間，已確定的部分基本為建造基地所在搬家產品基礎樣貌、建案名稱等，其他如價格、媒體宣傳搬家接待中心等台南搬家則需仔細商討準備而未能全面公開台南搬家推薦不過台南搬家對新案區域有興趣置產的消費者台南搬家是可先行預約卡位，取得購屋先機，即所謂的伏潛銷售台南搬家而為了醞釀買氣台南搬家建立口碑，通常在潛銷期買的房子都會是較優惠的價格。由於預售屋分為潛銷、開案搬家銷售與尾聲，何時才是最佳議價時機？則在建商仍未交給代銷銷售業前的潛銷期，應是較佳的購買時機，出售價格通常會較低，因此台南搬家在潛銷期購屋對購屋人相對有利。

　　傳統上，520並非房地產的最佳銷售檔期，但因其具有總統520就職的光環，並被視為是新任總統的政治指標，因而逐漸受到重視，如2017年的520檔期中台南搬家北台灣的推案量約1,464億元台南搬家年增5.6%台南搬家終止連兩年推案萎縮現象，但仍是近五年來推案量次低。主要因年後房市買氣回溫，增強建商信心台南搬家2017年520檔新興重劃區推案潮再現台南搬家且不景氣中的房市買氣是由首購族所支撐，建商搶攻首購市場的企圖心轉強，加上329檔期建案延遲推出的情況嚴重，讓520檔期推案量得以成長。

　　值的一提的是在房市不景下的交易產品中，歷年北台灣新成屋、預售屋建案的房型配比中，三房是市場上最大宗的產品；不論小家庭的普及台南搬家或房價飆得高，北台灣各縣市新建案三房配比比例依然最高，即使在金融海嘯後，房價狂漲期間，房型配比均以三房為主要考量。唯2016年，北市新建案二房戶數首度超越三房台南搬家市場生態重新改寫台南搬家推薦2017年第一季台南搬家北市新建案二房高達423戶、占總推案戶數約4成7台南搬家但同期三房卻僅206戶，不到二房戶數的一半，顯示北市新建案二房型已取代三房成為主流。而不論是329或520台南搬家都凸顯了二房的主流地位。

三.房市不景氣下的交投現象
　　在房市不景氣中，國內房市交投所呈現的現象，可分為利多與利空兩個層面加以分析：
(一)利多因素
　　當前房市不景氣下的利多因素，可分為下列幾個部分來說明。

1.鋼性需求增加
　　台灣買房壓力居高不下，許多年輕人買不起房地產台南搬家面對高房價，到底是以什麼樣的收入族群為最多？或是什麼樣的所得族群之購屋意願較高？則根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現台南搬家2016年，台灣貸款買房者，以年收入「未滿60萬」的族群佔40% 最高，其平均購買的房屋鑑價價格為884萬，其次為年收入60-100萬的族群，佔30%台南搬家平均購買的房屋鑑價價格為942萬台南搬家亦即年收入百萬內的族群就佔了七成台南搬家顯見目前房市買房主力仍是一般收入的民眾，而非高所得族群，也說明了有土斯有財的心理依然深植人心台南搬家推薦
　　若以購屋總價1000萬來看台南搬家假設貸款7成，利率1.8%，則若有300萬的自備款，並運用長年期房貸，如30年期台南搬家等於每月本利攤還的房貸金額不到3萬元，對於雙薪家庭月收入約10萬元的家庭而言，還可以控制每月的房貸支出在薪水的1/3台南搬家甚或更少，既不會負擔太重，也不會影響到生活品質。

2.商辦市場需求穩定
　　大體而言，即使在房市不景氣中，台北市商辦市場需求依然穩定，企業租賃買賣強勁。商辦由於投報率勝住宅產品台南搬家成為近年來投機客或置產族資金的主要市場台南搬家但投資商辦，必須先瞭解其分級制度台南搬家依台灣慣例，將商辦區分為A級、B級搬家C級，而綜觀北市主要商辦分布台南搬家一級戰區如「信義計畫區」A辦每坪租金約2900至3500元，B辦月租金每坪1300~1500元台南搬家敦南商圈租金亦有2000元以上行情，在市場利率不高的環境下，A辦出售標的相對較佳。
　　實務上，商辦的分級沒有100%的準則，而是依據市場上數間商仲業者的區分法則或市場共識，早期台南搬家市場普遍認為必須是10年內的新建築才能稱為A辦，爾後發現，如果管理很好且維護佳的個案，則某些辦公大樓仍然是市面上公認的A辦台南搬家也就是說台南搬家單純以屋齡來判斷辦公室的級別台南搬家可能較不客觀台南搬家推薦 整體而言，有關A辦B辦C辦的租金行情各有不同，仍須視經濟情況、辦公室座茖地點、空間大小搬家設備完善度...等條件而定。

3.土地買賣活絡
　　2017年，國內房市表現不佳台南搬家但土地買賣活絡台南搬家主要因外資大舉來台獵地，
根據內政部的統計，土地交易的面積幾乎達到信義計畫區的一半土地，比去年大幅成長334%，其中，以金門的土地交易為最大宗，雖只有11筆交易台南搬家卻高達10萬多坪土地台南搬家推薦房市低迷不振台南搬家郊區大片空地急著要出售換，且2017年第一季的土地交易熱絡，新北市高達275筆奪冠，桃園第二名147筆台南搬家就連台北都有101筆成交案。因為利率低台南搬家且政策面不再打房，因此，從2016年第四季開始台南搬家商業地產與工業用地一直都有熱錢回流購買，土地交易相對活絡。

4.離島優於本島..
　　政府連續祭出奢侈稅及房地合一稅打壓房市台南搬家全國歷經房市不景氣，至2017年上半年，國內房市仍未恢復元氣台南搬家唯澎湖、金門、馬祖等離島房價卻不受影響，反而逆向操作竄升，這與台灣投資客跨海炒作有關台南搬家推薦
　　台灣本島房地產市場因為政策偏空，在最近2年中，大都處於低檔整理的態勢台南搬家反觀澎湖、小琉球搬家金門、馬祖等離島，因有觀光、投資等利多刺激，加上市場參與者大多屬於當地實力階層台南搬家房價持續揚升，如離島澎湖縣的房市台南搬家在大約3年內台南搬家市區土地價格至少上漲2倍；根據內政部所公布的106年全國都市地價指數，澎湖縣漲幅高達3.22％，躍居全國第1名台南搬家同時，全國平均公告土地現值台南搬家澎湖縣調升15.56％，漲幅也是全國最大。不只市區房價高漲，偏遠地區土地亦隨之調漲。

 (二)利空因素
　　當前房市不景氣下的利空因素，可分為下列幾個部分來說明。

1捷運宅活絡不再..
　　捷運宅一般是指捷運站週邊 250 公尺內的住宅，曾是房市銷售率最佳台南搬家且房價居高不下的產品，唯房市進入不景氣以後，捷運宅的活終現象不再；根據房仲業者統計，雙北捷運沿線的輔大搬家後山埤、北投、松山和西湖站等 5 站捷運宅台南搬家2016 年均價和 2014 年房市高峰相比，跌幅最大；同時台南搬家台北市捷運宅占住宅成交量比重也呈現連續 4 年下滑台南搬家推薦
　　若以北市捷運住宅為例，其交易量出現警訊台南搬家不僅佔北市住宅交易量比重連年下滑，更從 2012 年超過兩成(21.1%)，到2017年 1 月不到一成(4.3%)台南搬家買氣大幅滑落。若進一步分析，便可發現大台北的板南線、中和新蘆線、文湖線等三條捷運線台南搬家在北市段各站週邊 250 公尺內，2017年 1 月的成交數分別只有 3 件、4 件搬家4 件，其與以往單一捷運線單月動輒 30-60 件，甚至破百件的成交市況相比台南搬家捷運週邊住宅買氣已呈現急凍現象台南搬家推薦
　　在最近幾年中，房市反轉量縮，房市不景氣，購屋者不再輕易追價，在此情況下台南搬家房價偏高的捷運周邊住宅之交易佔比持續下滑。因此，捷運宅具有交通優勢，無論是自用或是出租台南搬家都具有實用與快速之特性；唯由於這幾年捷運站周邊房價不斷高漲，現在捷運宅已不是低薪、存款不豐厚的年輕上班族可以負擔的，顯見捷運站的高房價台南搬家已讓年輕族群無力負擔，加上房市不景氣台南搬家捷運宅交投活絡不再。

2蛋黃區房價下降
　　房市的蛋黃區一般是指位在市中心，具有繁榮、工作機會多搬家交通便捷等特性的地段，其房價偏高，但也最具抗跌力台南搬家推薦如台北市的大安搬家中正、中山、信義區等地段，由於其普遍具有捷運交會點搬家擁有知名公園、金融重鎮、豪宅林立等特性台南搬家是所謂的「蛋黃」區；新北市則是以人口密集度高的板橋搬家中永和、新店區為蛋黃區；台中市則以西屯區的七期、五期等熱鬧的重劃區為蛋黃區。
　　根據優美地產統計，2017年台南搬家台北市第1季實價揭露住宅行情，發現整體房價跌勢已趨緩，全台北市均價每坪新台幣57.3萬元，較2016年同期小跌僅2%；其中台南搬家以南港區漲12%最多，中正區跌14%的跌幅最深。2017年第1季，台北市有3個行政區變化最大，中正區較去年同期下跌14.4%，跌幅最深；內湖區較去年同期下跌12.4%台南搬家逆勢中漲幅最多的是南港區，年增12.2%。
　　2016年台南搬家中正區第1季均價每坪81萬元，2017年第1季下挫至69萬元，跌幅高達一成以上(14.81%)台南搬家其中，公寓和住宅大樓重跌 2成。2016年中正區公寓成交均價每坪62萬元，2017年僅48萬元，年跌幅達二成以上(22.58%)；2016年台南搬家中古大樓均價91.2萬元，2017年72.6萬元台南搬家單價一坪就下跌逾18萬元，跌幅達2039%台南搬家推薦中正區向來有學區與捷運等光環加持，2016年第1季更是全北市最高價區域，單坪81萬元，均價比大安區79.6萬元還高，為蛋黃中的蛋黃，唯房市不景氣，偏高的蛋黃區房價已然下跌。

3老公寓房價下跌
　　老公寓因都更困難而價跌，根據房仲統計台南搬家2017年首季，北市老公寓平均跌1.52%，其中台南搬家以中正區季跌14.7%最多，只有大安搬家大同、士林等行政區不跌反漲台南搬家推薦在各行政區中台南搬家中正跌幅最深，而中正區為蛋黃五區之一，加上有學區、捷運等基本面，一直是公寓買方的首選，不過在價格向下的趨勢中，政策利多無力支撐台南搬家價格也只能持續下探，加上都更整合過程中變數不小，也讓民眾望之卻步，追價風潮不再。即使政府放送老屋重建利多台南搬家公寓價格仍會回歸基本面，目前市場交易遲緩台南搬家價格修正明顯。

4金融市場不確定性高
　　自2016年底以隆，全球股市和金融市場都有一些不確定因素，如2017年的法國總統選舉才剛落幕，隨即又傳出英國恐攻，因此，包括銀行體系以及民眾的市場資金台南搬家都會盡量維持在較寬鬆的部位，以隨時因應。
　　2017年第 1季 ，六都房貸利率均呈下修，平均利率不到2%；房屋貸款核貸成數皆升，但北市房貸平均成數僅64.04%台南搬家為六都之最低。2017年第1季，房市買氣明顯回升，加上自用購屋人比重提高，在風險降低的考量下台南搬家銀行貸款成數也較為鬆綁；各銀行房貸利率不增反減台南搬家推薦目前銀行對於房市保守看待，仍以低利率最能夠吸引自用買方，且低利狀況將會持續台南搬家推薦
　　整體而言，建商已不像去年那麼看壞房市台南搬家但目前房市仍維持平穩態勢。此外，根據央行統計台南搬家八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，占全體房貸餘額比重為9.15%台南搬家顯見房市剛性需求仍在，自住客、首購族為撐盤力量。

四、結論與建議
　　經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述:

1.國內房市不景氣，但若觀察2017年329與520的房市檔期，則其交易量增加，房價持穩，可以看出房市已呈現逐漸好轉的走勢。

2. 當前房市不景氣下的利多因素，主要包括鋼性需求增加搬家商辦市場需求穩定、土地買賣活絡台南搬家以及離島房市優於本島；至於利空因素則有捷運宅活絡不再、蛋黃區房價下降搬家老公寓房價下跌，以及金融市場不確定性高等台南搬家推薦

3. 國內房地市場目前面臨五大困境，分別是住宅類建照核發量減少、房產交易量呈現新低、人口趨勢限制、家庭結構改變，以及以租代買崛起等。

4.在當前房市不景氣中，各種房市指標均顯示國內房市有逐漸轉好的情形，建議消費者若經濟仍可支持台南搬家則不須太早出售不動產，而投資人則可多方比較，積極尋找利基台南搬家特別是著重區位因素的選擇，則應可帶來更大的利益。
 

許瑋甯外型出眾台南搬家在模特兒界和戲劇圈都有亮眼成績，主演電影《紅衣小女孩》更獲得高票房佳績，沒想到美麗又會演戲的她，唱起歌來竟然也是高水準，讓許多粉絲敲碗「拜託妳出專輯」!

許瑋甯今（8）晚在Instagram上分享高歌短片，雖然畫面是黑白的台南搬家但可以看得出許瑋甯相當投入在A-Lin的名曲《給我一個理由忘記》之中，短短一分鐘的影片，許瑋甯展現了高難度轉音，好聽程度不輸專業歌手，不少粉絲聽完後都喊，台南搬家公司拜託，這可以發片了吧」搬家台南搬家公司女神快出專輯，想聽妳和楊丞琳合唱」，還有人反過來虧她「很過分！稱霸影劇又想搶麥台南搬家其他人會生氣餒哈哈哈哈台南搬家推薦」